A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, em um caso de concurso singular de credores, a caução locatícia pode ser considerada um direito real de garantia, conferindo ao credor caucionário preferência sobre o produto da expropriação do imóvel. A decisão ocorreu em um processo de execução no qual a parte autora buscava satisfazer seu crédito por meio da expropriação de um imóvel do devedor. No entanto, uma imobiliária também credora, que tinha dado o imóvel em caução locatícia devidamente averbada na matrícula, ingressou no processo como terceira interessada, requereu preferência no recebimento e obteve decisão favorável em primeira instância.
Decisão favorável à imobiliária
O acórdão de segunda instância, por sua vez, reformou a decisão ao entender que a caução locatícia é uma espécie de garantia simples e não gera preferência no recebimento dos créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC). Insatisfeita com essa decisão, a imobiliária recorreu ao STJ, sustentando que a caução locatícia é capaz de gerar direito real de garantia e, consequentemente, preferência nos créditos oriundos da penhora.
Efeito de garantia real
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que, apesar de a caução não estar expressamente listada como um direito real no Código Civil, quando devidamente averbada na matrícula do imóvel, ela possui efeito de garantia real, semelhante ao da hipoteca. Segundo a relatora, a caução locatícia averbada confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores.
A ministra também ressaltou que, de acordo com o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir caução como garantia, e se essa caução for dada na forma de um imóvel, ela deverá ser averbada na respectiva matrícula. Apesar de existirem divergências doutrinárias sobre a possibilidade de estabelecer uma garantia real por meio de averbação, a relatora explicou que o próprio artigo 108 do CC permite exceções quando a lei dispuser o contrário. Portanto, concluiu-se que a caução locatícia em imóveis deve ter o efeito de uma hipoteca, a menos que seja especificamente indicado que se trata de anticrese.