A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou a decisão de que a inadimplência dos compradores não pode ser considerada como afastada apenas pelo fato de que os contratos de promessa de compra e venda dos imóveis, assinados em 1988, utilizavam o salário mínimo como parâmetro para a correção monetária.
Estabilidade Econômica e Revisão de Contratos
Nos autos do processo, foram formalizados contratos de compra e venda de lotes entre membros de uma associação e uma imobiliária. Em razão da significativa instabilidade econômica daquele período, as alterações contratuais previam a implementação de novos indexadores e até o recálculo de parcelas vencidas ou a vencer, visando restaurar o equilíbrio econômico entre as partes envolvidas.
Ação Revisional e Decisão do STJ
Com a intenção de realizar uma nova avaliação dos imóveis e refinanciar suas dívidas, os associados ingressaram com uma ação para revisão dos contratos. O recurso especial foi levado ao STJ depois que a instância anterior determinou que a utilização do salário mínimo como indexador para correção monetária das parcelas era proibida. Dessa forma, a Corte substituiu o índice utilizado e ignorou a mora dos compradores. Durante o julgamento, a imobiliária argumentou que a declaração de ilegalidade de um encargo acessório do contrato não poderia eliminar a mora.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, recordou que o STJ já havia se posicionado, ao avaliar o Tema 972 dos recursos repetidos, que a mora em contratos bancários não é eliminada pelo reconhecimento do caráter abusivo de encargos acessório do contrato, como o indexador usado para correção monetária.
Em relação aos contratos de promessa de compra e venda, a ministra frisou que a correção monetária deve ser vista como uma atualização do valor do dinheiro, não configurando uma pena ao devedor. Ela destacou que a correção é um instrumento de preservação do crédito, sendo certo que sua ausência resultaria em enriquecimento sem causa do devedor.
A ministra afirmou ainda que, aplicando essa mesma lógica ao caso em questão, fica evidente que a mora só poderia ser afastada se os compradores estivessem realmente sobrecarregados financeiramente a ponto de não conseguirem pagar as parcelas da dívida, o que não era o caso.
Inadimplemento e Expectativas de Revisão Judicial
A relatora observou que “a maioria dos compradores estava em dia com seus contratos até o momento do ajuizamento da ação revisional, quando, presume-se, ocorreu grande parte da inadimplência devido à expectativa de que a revisão judicial pudesse desconsiderar a mora”.
Conforme mencionado por Nancy Andrighi, o único aspecto abusivo identificado no processo foi a vinculação da correção monetária ao salário mínimo, sendo que os preços praticados estavam dentro da normalidade. “Mesmo que a ilegalidade do encargo – neste caso, considerado acessório devido à correção monetária – seja comprovada durante a normalidade contratual, isso não é uma justificativa que legitime a inadimplência das parcelas”, concluiu.
Leia o acórdão no REsp 2.152.890.