A instalação de lojas semelhantes no mesmo shopping center não implica necessariamente em atividade predatória ou violação do tenant mix, desde que não haja descumprimento dos contratos firmados com os lojistas.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria de votos, que um shopping localizado no Rio de Janeiro agiu de forma legal ao permitir a abertura de um restaurante de culinária japonesa em frente a outro já existente. A inauguração do concorrente ocorreu em 2018, quando a previsão contratual de preferência do primeiro restaurante já estava extinta.O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, autor do voto vencedor, destacou que a previsão de preferência temporal não trouxe grandes desvantagens para o locatário. Além disso, a admissão de outro restaurante do mesmo segmento trouxe aumento no faturamento do recorrido, embora isso não tenha se refletido nos lucros.
Decisão baseada no contrato de locação e princípios da livre iniciativa
O primeiro restaurante e o shopping haviam assinado um contrato de locação que previa exclusividade na exploração da culinária japonesa por cinco anos, com consulta sobre possíveis concorrentes. Doze anos após o fim do acordo inicial, a administração do shopping permitiu a instalação de outro restaurante do mesmo segmento. O primeiro restaurante entrou com uma ação para impedir a abertura do concorrente ou rescindir o contrato.Em primeira instância, o juízo determinou a rescisão do contrato de locação, mas negou os demais pedidos sob a alegação de que o direito de preferência não estava previsto por tempo indeterminado. No entanto, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a decisão, apontando violação ao tenant mix e determinando o pagamento de indenização.O shopping argumentou perante o STJ que a mudança no tenant mix está respaldada nos princípios da livre iniciativa e da livre concorrência. Além disso, negou a prática de atividade predatória, pois a exclusividade do segmento culinário estava limitada aos 60 meses do contrato inicial.
Relator destaca cumprimento do contrato e importância do tenant mix
Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, nos contratos de locação entre lojistas e shopping centers, as condições pactuadas devem prevalecer, exceto se houver desvantagem excessiva para os locatários. Na análise do relator, a previsão temporária do direito de preferência não representou uma desvantagem excessiva para o locatário, e no momento da abertura do restaurante concorrente, essa prerrogativa já estava extinta há muito tempo.O ministro ressaltou que o tenant mix é fundamental para atrair um maior número de consumidores e aumentar as vendas. No entanto, não é possível garantir que o aumento no número de clientes e nas vendas resulte em aumento dos lucros dos lojistas, pois isso depende de diversos fatores.O ministro também observou que surgiram diversos centros comerciais próximos ao shopping ao longo do tempo. Portanto, segundo ele, a alteração do tenant mix não pode ser considerada uma conduta desarrazoada que viole a boa-fé objetiva.Não se pode esperar que o shopping mantenha a mesma organização por 18 anos, especialmente se a alteração do tenant mix está prevista contratualmente e é necessário lidar com novas situações de mercado, concluiu Villas Bôas Cueva ao prover o recurso especial.